盡管寫字樓租賃市場承壓，辦公樓仍為北京投資市場最主要成交類別
 

激烈的市場競爭下，加大寫字樓租金讓步幅度換取出租率成為大部分業主的共識，以更多激勵政策來吸引或保留租戶的意愿也在不斷增強。加大租金讓步幅度換取出租率，仍是成大部分寫字樓業主方的共識。
 

仲量聯行發布的最新報告顯示，2024年全年，北京全市甲級辦公樓租賃成交量同比提升了22%，成交回升。其中，1萬平方米以上面積段的成交數量和平均成交面積同比分別增長44%和35%，其中新租需求占比約50%。
 

成交回升的主要原因有兩個，一是麗澤商務區國家金融信息大廈入市，業主及其關聯企業大規模入駐，個案帶動了市場整體數據的上升;二是隨著甲級寫字樓租金持續下降，部分企業從次級寫字樓搬遷至甲級寫字樓，帶來了新的租賃需求。
 

在成交量回升的背后，市場實際需求仍然承壓，市場博弈激烈，從而導致租金水平繼續下降。
 

報告顯示，北京辦公樓市場2024全年甲級辦公樓租金同比下降16.1%，平均租金將至251元/平米/月。其中，第四季度的租金就環比下跌了6.2%。

數據來源：仲量聯行研究部
 

仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示，“極限價格”-即新租或續租情況下遠低于市場平均租金的情況在所有子市場均有發生。CBD、奧林匹克地區、第三使館區、金融街、望京和麗澤六個子市場的新租極限價格，甚至低于其子市場平均租金的30%以上。只有第三使館區和金融街商圈呈現出行業聚集度增強的趨勢。
 

截至2024年末，北京甲級辦公樓空置率上升至12.6%。寫字樓業主方以更多激勵政策來吸引或保留租戶的意愿在不斷增強。2025年的市場主流趨勢仍是以價換量。
 

“預計 2025 年北京甲級辦公樓租金將下調14.8%。”張斯亮表示，“政策‘組合拳’的持續發力體現了推動經濟穩定、提振信心的決心，但政策效能的傳導與轉化尚需時間，辦公樓市場有效需求不足的突出癥結仍待破解。未來一段時間內，租戶或將繼續尋找成本節約或品質升級機會，促使業主積極調整租賃策略爭取客戶，搶占市場先機。”

圖源：仲量聯行
 

分行業來看，金融業和科技互聯網行業為四季度甲級辦公樓市場的主要需求驅動力。證券公司整合辦公場所，帶動金融行業的租賃成交量居于首位。以游戲、人工智能為代表的科技互聯網行業需求保持溫和回升。
 

從整體上來看，目前甲級寫字樓市場的需求變化呈現出三個主要特征：
 

企業租戶的辦公選址策略在2024年呈現較為突出的優先級變化，更多企業優先考慮絕對的租賃成本控制，而非行業聚集度。

隨著競價常態化，預計北京辦公樓子市場間租金差距不斷縮小，企業對子市場選擇的靈活性或將持續增加。

盡管寫字樓租賃市場承壓，北京的投資市場維持活躍，全年成交總額427億元，辦公樓仍為最主要成交類別。